Con la sentenza del 17 settembre 2015 n. 18214, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affrontato la tematica relativa all’eventuale nullità del contratto di locazione stipulato senza la forma scritta. La questione era stata rimessa al Primo Presidente con ordinanza del 29 settembre 2014 n. 20480, dopo che in primo grado il Tribunale di Latina aveva sostenuto la nullità relativa e dichiarato inefficace la procedura esecutiva per rilascio nei confronti del conduttore,  mentre la Corte d’Appello di Roma, con sentenza del 12 maggio 2010, aveva dato ragione al locatore, ritenendo la nullità assoluta del contratto di locazione.

La Corte ha osservato che, nonostante il principio generale di libertà di forma vigente nel nostro ordinamento, secondo il quale la manifestazione di volontà contrattuale può realizzarsi attraverso qualsiasi modalità comunque idonea a palesarla, esistono comunque delle ipotesi in cui per determinati negozi è prescritta una forma specifica, contenute nell’art. 1350 c.c. L’art. 1, co. 4 della L. n. 431/1998 ha previsto testualmente che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta e le Sezioni Unite hanno ritenuto tale “forma scritta ad essentiam, limitando, peraltro, la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5, che gli accorda una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. Il conduttore potrebbe, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all'interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.”

Attraverso l’interpretazione letterale della disposizione, che limita ai soli casi di abuso del locatore la necessità di riequilibrare il rapporto, la Cassazione arriva alla conclusione che, all’infuori di tali specifiche situazioni, la nullità deve essere considerata assoluta e non sanabile, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio ex art. 1421 c.c. Il giudice dovrà pertanto accertare “da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà”. Tale nullità è da intendersi come relativa e cioè azionabile esclusivamente da parte del conduttore. Diversamente, ove la forma orale sia liberamente concordata, la nullità deve ritenersi assoluta, rilevabile d’ufficio e non sanabile.

(Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza del 17 settembre 2015 n. 18214)