Emergenza sanitaria, chiusura degli esercizi pubblici, quali effetti sul canone del contratto; per il tribunale di Milano gli obblighi di corrispondere il canone rimangono intatti.
07/03/2021
Le misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza sanitaria hanno comportato la chiusura per provvedimento dell’autorità pubblica di molte attività commerciali particolarmente quelle suscettibili ai contatti personali. Gli esercenti si sono trovati in evidente stato di difficoltà perché da una parte continuano ad avere l’obbligo di corrispondere il canone di locazione alla proprietà e dall’altra non possono usare l’immobile locato per la loro attività commerciale. Questa situazione di emergenza può avere degli effetti sui rapporti di locazione che in qualche modo possono legittimare il conduttore ad omettere o ridurre il pagamento del suo canone di locazione? Il tribunale di Milano, sezione sesta, in un ricorso per provvedimento di urgenza del mese di luglio 2020, dato risposta negativa con la motivazione che riportiamo di seguito.
“La valutazione degli effetti giuridici delle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica sui rapporti contrattuali in corso di esecuzione non può prescindere dall'esame degli interventi legislativi in materia, da cui emerge che il Legislatore ha avuto ben presente il problema del pagamento dei canoni di locazioni commerciali nel periodo da marzo a maggio 2020 ed ha ritenuto di intervenire disciplinando eccezionalmente solo talune ipotesi.
L'art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020 n. 6, convertito con modificazioni dalla L. 5 marzo 2020 n. 13, ha previsto che il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti; tale disposizione, disciplinando gli effetti giuridici dell'inadempimento in termini di una possibile esclusione della responsabilità del debitore inadempiente, presuppone che inadempimento vi sia stato e che, dunque, l'obbligazione non si sia estinta per effetto delle misure di prevenzione e contenimento citate.
Con specifico riferimento alle locazioni commerciali, l'art. 65 D.L. 17 marzo 2020 n. 18, con il fine dichiarato di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento in questione, ha introdotto in favore dei soggetti esercenti attività d'impresa un credito di imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1; l'art. 28 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34, convertito dalla L. 17 luglio 2020 n. 77, ha poi previsto il credito di imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione commisurato all'importo versato nel periodo di imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Tali disposizioni normative consentono, dunque, al conduttore che svolge la propria attività d'impresa presso l'immobile locato di beneficiare di un credito di imposta parametrato sull'ammontare dei canoni di locazione versati; tuttavia, le stesse implicano evidentemente l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore, anche tramite cessione del credito di imposta ove accettata dal locatore.
L'art. 95 D.L. 17 marzo 2020 n. 18 ha previsto, limitatamente ai canoni di locazione e concessori relativi all'affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali, la mera sospensione dei termini per il pagamento sino al 31.5.2020, con previsione del versamento in un'unica soluzione o mediante rateizzazione fino ad un massimo di cinque rate a decorrere dal mese di giugno 2020.
L'art. 216 del citato D.L. 19 maggio 2020 n. 34 ha previsto, infine, limitatamente ai contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi, che la sospensione delle attività sportive disposta con i D.P.C.M. attuativi del D.L. 23 febbraio 2020 n. 6 e del D.L. 25 marzo 2020n. 19 sia sempre valutata ai sensi degli articoli 1256,1464,1467 e 1468 c.c. e, a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto; come conseguenza di tale squilibrio, è attribuito al conduttore il diritto ad una corrispondente riduzione del canone che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito.
Neppure tale intervento legislativo consente di concludere, quindi, nel senso di una automatica estinzione delle obbligazioni di pagamento dei canoni di locazione relativi ad esercizi commerciali e comunque limita il proprio ambito applicativo in modo espresso e specifico ai contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi. “
Per il tribunale, pertanto, il complesso delle previsioni legislative che abbiamo richiamato depone nel senso dell'insussistenza dell'estinzione dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione per effetto delle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza sanitaria.
Il patto di prova, contenuti e forma
In occasione della stipulazione di un contratto di lavoro subordinato, le parti possono ben convenire che l’assunzione avvenga con il patto di prova. Inserire in un contratto di lavoro questo patto significa che il datore di lavoro e il lavoratore prima della scadenza del termine finale della prova, possono decidere di sciogliersi liberamente dal contratto. Lo scioglimento può avvenire dall’oggi al domani, senza alcuna conseguenza negativa per il soggetto che assume l’iniziativa di farlo. Chi si scioglie dal rapporto di lavoro non deve dare alcun preavviso e non deve pagare alcuna indennità sostitutiva. Il datore di lavoro non deve dare la prova della sussistenza di un giustificato motivo o di una giusta causa per poter intimare il licenziamento.
Il patto di prova, però, per essere valido e produrre gli effetti che abbiamo indicato, richiede dei requisiti di forma e di sostanza che possiamo così sintetizzare. Innanzitutto, il patto di prova deve essere concluso in forma scritta. Questa forma è un elemento essenziale. Se le parti dovessero stipulare il patto in forma verbale quel patto sarebbe semplicemente nullo. Non vale niente, come se non fosse mai stato concluso e voluto dalle parti. La nullità del patto di prova significa che il rapporto di lavoro è diventato definitivo e per essere risolto per iniziativa dell’azienda occorrono i rigorosi requisiti previsti dalla legge sulla giustificazione del licenziamento.
Un ulteriore requisito essenziale per la validità del patto di prova è costituito dalla indicazione delle mansioni che dovranno essere oggetto della prova. Le mansioni devono essere ben individuate e specificate nella lettera di assunzione. Le mansioni possono essere individuate anche con il semplice richiamo al contratto collettivo e all’inquadramento. Ma il contratto collettivo così richiamato deve fornire una conoscenza certa delle specifiche mansioni che dovranno essere oggetto della prova e che il lavoratore è chiamato a svolgere. Se il contratto collettivo in quel livello dovesse prevedere diversi profili professionali, la validità del patto di prova è seriamente compromessa.
Nei mesi o nei giorni della prestazione lavorativa, il lavoratore deve essere effettivamente adibito alle mansioni indicate nella lettera di assunzione. Lealtà esige che le mansioni svolte per provarsi reciprocamente debbano essere quelle volute e indicate nell’atto sottoscritto dalle parti.
La durata della prova varia da contratto collettivo a contratto collettivo e con riferimento al livello di inquadramento attribuito al lavoratore. Più alto è il livello più lungo può essere il patto di prova. La prova di un quadro ha necessità di un periodo di reciproca osservazione più lungo rispetto ad un operaio chiamato a svolgere mansioni semplici e ripetitive. La durata massima non può superare i sei mesi. La durata della prova può essere inferiore rispetto a quella indicata dal contratto collettivo ma non può superare la durata massima prevista dal contratto collettivo.
Il patto di prova può essere inserito anche in un contratto a tempo determinato oppure in un contratto a part time o anche in un contratto a part time e a tempo determinato. La durata della prova in un contratto a tempo determinato può essere più contenuto temporalmente rispetto a un contratto a tempo indeterminato. Per conoscere l’effettiva disciplina bisogna sempre far riferimento al contratto collettivo che si applica al rapporto di lavoro e attenersi scrupolosamente alle sue indicazioni.
Concluso il contratto le parti hanno l’obbligo di esperire la prova per un congruo termine di reciproca osservazione. Lo esige la buona fede nell’esecuzione del contratto.
Un patto di prova ben fatto non fa sorgere problemi nel caso in cui l’azienda prima della scadenza del termine decida di risolvere il rapporto di lavoro. Nel caso in cui il patto dovesse essere nullo e l’impresa dovesse occupare più di 15 addetti, al lavoratore illegittimamente licenziato spetta un risarcimento del danno che va da un minimo di 6 a un massimo di 36 mensilità. Se l’impresa è di dimensioni più contenute il risarcimento va da due a sei mensilità della retribuzione. In tutti i casi la retribuzione mensile si calcola facendo riferimento alla retribuzione utile per il calcolo del tfr. Nella realtà sono frequenti i casi di nullità del patto di prova per assenza dei requisiti che abbiamo indicato. I principi sono chiari ma la loro esistenza non sempre è ben conosciuta da chi nell’azienda gestisce le assunzioni e conclude i contratti di lavoro.
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