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Emergenza sanitaria, chiusura degli esercizi pubblici, quali effetti sul canone del contratto; per il tribunale di Milano gli obblighi di corrispondere il canone rimangono intatti.

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07/03/2021

Le misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza sanitaria hanno comportato la chiusura per provvedimento dell’autorità pubblica di molte attività commerciali particolarmente quelle suscettibili ai contatti personali. Gli esercenti si sono trovati in evidente stato di difficoltà perché da una parte continuano ad avere l’obbligo di corrispondere il canone di locazione alla proprietà e dall’altra non possono usare l’immobile locato per la loro attività commerciale. Questa situazione di emergenza può avere degli effetti sui rapporti di locazione che in qualche modo possono legittimare il conduttore ad omettere o ridurre il pagamento del suo canone di locazione? Il tribunale di Milano, sezione sesta, in un ricorso per provvedimento di urgenza del mese di luglio 2020, dato risposta negativa con la motivazione che riportiamo di seguito.

“La valutazione degli effetti giuridici delle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica sui rapporti contrattuali in corso di esecuzione non può prescindere dall'esame degli interventi legislativi in materia, da cui emerge che il Legislatore ha avuto ben presente il problema del pagamento dei canoni di locazioni commerciali nel periodo da marzo a maggio 2020 ed ha ritenuto di intervenire disciplinando eccezionalmente solo talune ipotesi.

L'art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020 n. 6, convertito con modificazioni dalla L. 5 marzo 2020 n. 13, ha previsto che il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti; tale disposizione, disciplinando gli effetti giuridici dell'inadempimento in termini di una possibile esclusione della responsabilità del debitore inadempiente, presuppone che inadempimento vi sia stato e che, dunque, l'obbligazione non si sia estinta per effetto delle misure di prevenzione e contenimento citate.

Con specifico riferimento alle locazioni commerciali, l'art. 65 D.L. 17 marzo 2020 n. 18, con il fine dichiarato di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento in questione, ha introdotto in favore dei soggetti esercenti attività d'impresa un credito di imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1; l'art. 28 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34, convertito dalla L. 17 luglio 2020 n. 77, ha poi previsto il credito di imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione commisurato all'importo versato nel periodo di imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Tali disposizioni normative consentono, dunque, al conduttore che svolge la propria attività d'impresa presso l'immobile locato di beneficiare di un credito di imposta parametrato sull'ammontare dei canoni di locazione versati; tuttavia, le stesse implicano evidentemente l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore, anche tramite cessione del credito di imposta ove accettata dal locatore.

L'art. 95 D.L. 17 marzo 2020 n. 18 ha previsto, limitatamente ai canoni di locazione e concessori relativi all'affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali, la mera sospensione dei termini per il pagamento sino al 31.5.2020, con previsione del versamento in un'unica soluzione o mediante rateizzazione fino ad un massimo di cinque rate a decorrere dal mese di giugno 2020.

L'art. 216 del citato D.L. 19 maggio 2020 n. 34 ha previsto, infine, limitatamente ai contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi, che la sospensione delle attività sportive disposta con i D.P.C.M. attuativi del D.L. 23 febbraio 2020 n. 6 e del D.L. 25 marzo 2020n. 19 sia sempre valutata ai sensi degli articoli 1256,1464,1467 e 1468 c.c. e, a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto; come conseguenza di tale squilibrio, è attribuito al conduttore il diritto ad una corrispondente riduzione del canone che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito.

Neppure tale intervento legislativo consente di concludere, quindi, nel senso di una automatica estinzione delle obbligazioni di pagamento dei canoni di locazione relativi ad esercizi commerciali e comunque limita il proprio ambito applicativo in modo espresso e specifico ai contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi. “

Per il tribunale, pertanto, il complesso delle previsioni legislative che abbiamo richiamato depone nel senso dell'insussistenza dell'estinzione dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione per effetto delle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza sanitaria.

« La morte sopravvenuta dopo brevissimo tempo dall’incidente esclude che gli eredi possano vantare il diritto a succedere al loro congiunto.
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Numeri chiari, giustizia più rapida
I giudici del lavoro, nei tribunali e nelle corti d’appello, non amano confrontarsi con i numeri. Quando una causa richiede conteggi, la prassi è quasi sempre la stessa: nominare un consulente tecnico d’ufficio e adeguarsi alle sue conclusioni. Ma questo significa allungare i tempi e appesantire il procedimento con costi ulteriori.
Proprio perché questa è la realtà, il giuslavorista ha un dovere in più: presentare la parte economica del ricorso in modo chiaro, lineare e subito comprensibile. Se le pretese o le contestazioni sono esposte con semplicità e precisione, la consulenza tecnica può diventare inutile.
È un compito che non si può ignorare. Difendere un lavoratore o un’azienda significa anche saper trasformare principi giuridici in cifre leggibili, senza zone d’ombra. Il giuslavorista si misura qui: nello sforzo costante di rendere trasparenti i numeri della causa, perché solo numeri chiari possono portare a decisioni corrette con il diritto e le previsioni del CCNL.

 La rapidità come obbligo dello studio 
Nel diritto del lavoro la rapidità è imprescindibile. La legge prevede che, dopo l’impugnazione di un licenziamento o di un trasferimento, il ricorso debba essere depositato entro 180 giorni: decorso tale termine, il diritto si perde. È una scansione temporale rigida, che impone al lavoratore di non lasciare che il tempo eroda la propria tutela.
 La rapidità come necessità pratica
La stessa urgenza vale per le cause che riguardano differenze retributive o risarcimenti. In un sistema dominato da appalti ed esternalizzazioni, le imprese appaltatrici spesso si cancellano dal registro delle imprese subito dopo aver concluso l’affare, lasciando i lavoratori senza interlocutore. In questi casi occorre “battere sul tempo”: solo agendo tempestivamente la sentenza conserva un valore concreto e non si riduce, come le gride manzoniane, a un proclama destinato a restare lettera morta.

Buste paga e contratti collettivi: una specializzazione indispensabile

Nel diritto del lavoro, applicare correttamente i contratti collettivi e redigere le buste paga con precisione non è un dettaglio: è una linea di confine tra la tutela dei diritti e il rischio concreto di contenziosi. Per il lavoratore significa poter confidare che chi legge quei numeri veda anche ciò che non è detto: scatti di anzianità, indennità, straordinari, clausole contrattuali speciali — tutto ciò che si nasconde dietro le cifre.
Per l’azienda, invece, un errore — anche minimo — può costare doppiamente: dovrà ripagare somme già versate in difetto e versare differenze che il giudice riconosce per mancata corretta applicazione del contratto collettivo. In altri termini: un “risparmio scorretto” oggi può trasformarsi in un esborso ben più grave domani.
Ecco perché la specializzazione tecnica in contratti collettivi e paghe non è una mera opzione: è un’assicurazione per chi tutela i diritti dei lavoratori e una protezione per chi assume l’onere della compliance aziendale.

 

 

  La nostra forza: istituti retributivi  e numeri, un sapere unitario

 Leggere e interpretare le previsioni economiche di un contratto collettivo non è mai semplice. Non basta scorrere le tabelle: occorre   tradurre principi giuridici astratti nei calcoli che incidono sui diversi istituti retributivi. È un passaggio complesso, che richiede   conoscenza tecnica e visione giuridica.
 La difficoltà sta proprio qui: coniugare l’astrattezza del concetto con la concretezza del numero. È un’operazione che non può essere   spezzata, né divisa tra più mani. Se la si frammenta, si rischia di perdere la piena comprensione del sistema.
La nostra forza nasce da questa consapevolezza: costruiamo in modo unitario istituti giuridici e proiezioni economiche, senza scollature tra teoria e pratica. Diritto del lavoro e numeri camminano insieme, in un’unica lettura. Ed è proprio questa integrazione che rende il nostro lavoro affidabile, solido e capace di dare risposte certe a lavoratori e imprese.